臺北市政府法務局消保網Department of Legal Affairs,Taipei City Government(Consumer Protection)

一、案例事實

       麗美（化名）歡歡喜喜地在仲介人員帶領下看了一間位在明星學區的房子，房屋雖然不大但已經夠用，且經過裝潢所以看起來很舒適，談了價款也一次OK，很順利的在2、3日內簽訂買賣契約。就在即將交屋前2日，卻接到房屋仲介公司人員通知發現客廳天花板兩根鋼筋裸露，再經麗美仔細檢視房間天花板，鋼筋裸露情形更為嚴重，新補上的水泥因無法與舊水泥接合，竟成蜘蛛網狀擴散，想到家裡有老有小，萬一被剝落水泥塊砸到，實在不敢住進去了。麗美跟家人商量後即通知仲介公司告知屋主決定解除房屋買賣契約，卻因損害賠償和違約金金額無法談攏，因而向消保官申訴求助。

二、申訴處理經過

       協商當日除雙方皆親自且委任律師代理人出席協商，消保官並通知房屋仲介公司出席參與會議。經買賣雙方及仲介公司說明事實經過及代理人陳述法律上理由及依據，屋主認為他已經居住多年並無安全疑慮，提出先委託建築師或結構技師鑑定，視鑑定結果如何再行協商處理方式，但因房間和客廳皆因裝潢釘有天花板，如經鑑定安全無虞時應由何人負擔拆除及回復費用應先有共識。經消保官協商，仲介公司同意負擔拆除及回復費用。惟因麗美已心生畏懼無法祛除，堅持解約，屋主表示因買受人之遲延已無法辦理退還價金且因已另行購屋之利息支出及再行出賣如有差價之損害皆需由買受人麗美依契約約定賠償。

       消保官為避免協商當即破局，力勸代理人向當事人分析法律上利弊得失並說明為了避免訴訟曠日廢時損害擴大，建議斟酌讓步之空間。經三方同意協商互相讓步，加上仲介公司同意退還已收之服務費用及規費並負擔解除契約相關代書及程序費用，分擔買賣雙方之損害後達成共識，圓滿解決爭議。

三、問題研析與建議

       依「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」壹、應記載事項第2點第2項規定，房屋現況應由買賣雙方於建物現況確認書互為確認。第11點規定賣方之瑕疵擔保責任包括「權利瑕疵」及「物之瑕疵」擔保責任。第12點第3項規定買方違約之處罰。

       本件爭點為買方於出賣時有無確實告知屋况及應否負物之瑕疵擔保責任，嗣經協商雙方合意解除買賣契約，則關於如何回復原狀亦可經由協商後互為讓步和解解決爭議。

四、參考條文

1.「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」：

(1)壹、應記載事項二、買賣標的：「...（第2項）本買賣範圍包括共有部分之持分面積在內，房屋現況除水電、門窗等固定設備外，買賣雙方應於建物現況確認書互為確認...，賣方於交屋時應維持原狀點交，但點交時另有協議者，從其協議。」

(2)壹、應記載事項十一、賣方之瑕疵擔保責任：「賣方擔保本買賣標的物權利清楚，並無一物數賣、被他人占用或占用他人土地等情事，如有出租或出借、設定他項權利或債務糾紛等情事，賣方應予告知，並於完稅款交付日前負責理清。有關本標的物之瑕疵擔保責任，悉依民法及其他有關法令規定辦理。」

(3)壹、應記載事項十二、違約之處罰：「…（第3項）買方逾期達五日仍未付清期款或已付之票據無法兌現時，買方應附加自應給付日起每日按萬分之二單利計算之遲延利息一併支付賣方，如逾期一個月不付期款或遲延利息，經賣方以存證信函或其他書面催告後，自送達之次日起算逾七日仍未支付者，賣方得解除契約並沒收已付價款充作違約金；惟所沒收之已付價款以不超過房地總價款百分之十五為限，賣方不得另行請求損害賠償。已過戶於買方或登記名義人名下之所有權及移交買方使用之不動產，買方應即無條件將標的物回復原狀並返還賣方。...」

關鍵字：房仲、瑕疵、違約、成屋