臺北市政府法務局消保網Department of Legal Affairs,Taipei City Government(Consumer Protection)

一、案例事實：

       小張向A建設公司購買一間價值新臺幣2,000萬元之預售屋，小張表示，會購買該預售屋是因為被接待中心陳列的建築模型外觀所吸引，孰料，預售屋實際外觀竟與接待中心所看到的建物模型大相逕庭，四樓以上是使用「二丁掛磚」而非石材。此外，小張並與A建設公司就契約條款個別磋商，將交屋保留款降至1%。小張認為，A建設公司涉嫌廣告不實，已顯然違反公平交易法，且交屋保留款之比例亦違反「預售屋買賣定型化契約應記載及不得紀載事項」，於是向臺北市政府提起申訴。

二、申訴處理經過：

       小張表示，A建設公司未經消費者同意，擅自變更與銷售模型不符之外觀，且風格差距甚大，A建設公司竟主張更改外觀係建築師基於審美專業的裁量權，明顯違反公平交易法。業者則表示，關於建材部分，接待中心現場即放置「二丁掛磚」及「石材」二種材質供消費者觀覽，此外，定型化契約內亦載明預售屋外觀係由「二丁掛磚」及「石材」混合鋪設建造而成，並無廣告不實之情。

三、問題研析與建議：

       經查，曾有建商於接待中心陳列「白色外牆二丁掛磚」之建案建材，實際上卻改以米黃色建材，最高法院對此爭議判決認為，「廣告具有多樣性及複雜性，是否屬契約之一部，仍應參酌當事人之意思，包括廣告表示內容是否具體詳盡、當事人之磋商過程、交易慣例等綜合判斷。如消費者信賴廣告內容，依企業經營者提供之廣告訊息與之洽談而簽訂契約，於契約中雖未就廣告內容再為約定，企業經營者所應負之契約責任，仍及於該廣告內容，該廣告固應視為契約之一部。惟簽訂契約時倘企業經營者並未再據原屬『要約引誘』之廣告為訂約之說明、洽談，使之成為具體之『要約』，縱其廣告之內容不實，應受消保法或公平交易法之規範，仍難逕謂該廣告為要約或已當然成為契約之一部」，本件預售屋買賣契約書並未就系爭建築外觀具體明確約定以石材鋪設，因此，申訴人實難據接待中心陳列的建築模型，向A建設公司請求依建築模型外觀給付。

       而關於「個別磋商條款」違反「定型化契約應記載及不得記載事項」一節，最高法院則認為，「鑒於中央主管機關依據消費者保護法第17條第1項規定公告之應記載及不得記載事項，係屬於對消費者權益最低限度之保障，倘容許契約當事人以個別磋商方式訂定更不利消費者之契約條款，恐有使上開公告事項淪為具文之虞，則同法第15條規定宜作目的性限縮解釋，亦即倘公告定型化契約條款較諸個別磋商條款，更不利於消費者時，當然有該條之適用；反之，更有利於消費者 時，倘為消費者於個別磋商時所知，則有該條之適用，倘為其不知，則仍應以公告定型化契約條款之內容，作為雙方權利義務關係之依據，以求衡平雙方之權義。」是以，A建設公司與小張個別磋商約定交屋保留款降為1%，顯然較預售屋買賣定型化契約應記載事項第13點第2項更為不利，且小張並不知相關規定為5%，準此，約定1%之個別磋商條款應屬無效，仍應以交屋保留款5%作為契約之內容。

       本件經協調，業者同意將交屋保留款提高至房地總價5%，惟系爭建物外牆改以石材鋪設部分，建商表示外牆均已鋪設完畢，消費者請求變更以石材鋪設，礙難同意。

       消保官呼籲消費者於簽約時，對於廣告內容等重要之事項，應載明於契約條款之中，俾利後續向企業經營者請求依契約內容履行。

四、參考條文：

1.消費者保護法第15條:定型化契約中之定型化契約條款牴觸個別磋商條款之約定者，其牴觸部分無效。

2.消費者保護法第22條第1項:企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。

3.預售屋買賣定型化契約應記載事項第13點第2項：雙方驗收時，賣方應提供驗收單，如發現房屋有瑕疵，應載明於驗收單上，由賣方限期完成修繕；買方並有權於自備款部分保留房地總價百分之五作為交屋保留款，於完成修繕並經雙方複驗合格後支付。

關鍵字：預售屋、廣告、交屋保留款、廣告為契約內容之一部、個別磋商條款、定型化契約條款、預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項、廣告不實