臺北市政府法務局消保網Department of Legal Affairs,Taipei City Government(Consumer Protection)

Q1：購買基泰大直建案預售屋之消費者，可以主張解除買賣契約嗎？

A1：按預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第11點第1款及第24點第1至3款規定，若賣方未依核准之工程圖樣與說明書標準施工、違反「開工及取得使用執照期限」 、「建材設備及其廠牌、規格」或「賣方之瑕疵擔保責任」，買方得解除契約，且得請求賠償房地總價款15%之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。

       另依民法第359條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」，實務上參照最高法院99年度台上第2443號判決及臺灣新北地方法院106年重訴字第646號民事判決等見解，認買賣標的物於危險移轉之前，倘已發現有瑕疵存在，而出賣人無法另行提出無瑕疵物或擔保除去該瑕疵後再行交付買受人者，除有民法第359條但書規定之情形存在，買受人自仍得於危險移轉之前，依法主張拒絕受領並解除契約。本案基泰大直預售屋之消費者得依個案狀況，參酌上述規定及相關司法實務見解，主張拒絕受領並解除契約。       

       有關雙方解約爭議，仍可透過協議處理；倘雙方協議不成，消費者向本市消服中心提出申訴，由本府進行協助。

Q2：本建案若基泰建設後續未依約完工或交屋，消費者如何主張權益？

A2：依預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第12點第2款前段:「（二）賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。」若建商未依規定時間開工或取得使用執照期限，消費者可向業者請求每日萬分之5之遲延利息。

       若遲延時間超過三個月，依預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第12點第2款後段規定:「（二）...若逾期三個月仍未開工或未取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理。」、第24點第1、3款：「賣方違反...「開工及取得使用執照期限」之規定者，買方得解除本契約。」「買方依第一款...解除契約時，賣方除應將買方已繳之房地價款退還予買方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房地總價款百分之__（不得低於百分之十五）之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」

       綜上，建商未依規定時間開工或取得使用執照，消費者可請求遲延利息。逾期三個月以上，消費者可主張解約並請求賠償違約金。若有爭議，消費者可提消費爭議申訴，由市府進行協助。

       另，本建案業者履約擔保方式係採價金信託，消費者在業者未依約完工時，可依信託契約之約定取回信託財產專戶結算後之價金；若無法取回，可向財團法人金融消費評議中心申訴。

Q3：承租大直94巷建案旁鄰損民宅承租人能否終止租賃契約？

A3：承租人按住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項第18點第1項第3款規定：租賃住宅有危及承租人或其同居人之安全或健康之瑕疵時，致難以繼續居住者，承租人得提前終止租約，且得不先期通知，立即終止租約，出租人不得要求任何賠償。

       承租人如與房東協調不成，可向本市消服中心申訴，由本府進行協助。

Q4：鄰損住宅可否不用再續繳貸款？

A4：抵押權部分仍須履行債務人還款義務，惟買房貸款時，銀行會要求保險，遭遇房屋倒塌或有不堪居住之事實時，保險應可理賠，亦可與銀行協商。

       若屋主與銀行協商不成，可向本市消服中心提出申訴，由本府進行協助，亦可向財團法人金融消費評議中心申訴。